Come Leggere una Perizia

La conformità urbanistica è uno degli aspetti più critici da verificare. Quando analizzi questa sezione:

• Verifica i titoli edilizi: Controlla se l'immobile è stato costruito o modificato con regolari permessi (licenza edilizia, concessione, DIA, SCIA, ecc.).
• Identifica le difformità: Esamina eventuali difformità segnalate rispetto ai titoli edilizi (es. tramezzi spostati, volumi aggiuntivi, destinazioni d'uso modificate).
• Valuta la sanabilità: Il perito spesso indica se le difformità sono sanabili e con quali procedure. Diffida dalle perizie che liquidano genericamente le difformità come "facilmente sanabili" senza specificare modalità e costi.
• Considera i costi: Se sono previsti interventi di sanatoria o ripristino, verifica la stima dei costi indicata dal perito e valuta se aggiungere un margine di sicurezza.
• Attenzione ai condoni: Se l'immobile è stato oggetto di condono edilizio, verifica se la pratica è stata completata e definita o se è ancora pendente.

Le irregolarità urbanistiche possono comportare conseguenze significative, dalla necessità di costosi interventi di ripristino fino all'impossibilità di ottenere certificati di abitabilità o vendere l'immobile in futuro.

Lo stato di occupazione può influire significativamente sui tempi per entrare in possesso dell'immobile:

• Occupazione dal debitore: Se l'immobile è occupato dal debitore o da suoi familiari, il giudice generalmente emette l'ordine di liberazione. Verifica se questo è già stato emesso e a che punto è la procedura di liberazione.
• Contratti di locazione: Se l'immobile è affittato, controlla la data di stipula del contratto rispetto alla data del pignoramento. Solo i contratti con data certa anteriore al pignoramento sono opponibili all'aggiudicatario.
• Durata dei contratti: Per i contratti opponibili, verifica la durata residua per capire quando potresti entrare in possesso dell'immobile o iniziare a percepire un reddito da locazione.
• Occupazioni senza titolo: In questi casi, valuta attentamente le potenziali difficoltà e tempistiche per la liberazione.

Ricorda che le informazioni contenute in perizia potrebbero non essere aggiornate al momento dell'asta. È sempre consigliabile richiedere al custode giudiziario informazioni aggiornate sullo stato di occupazione.

La valutazione economica fornita dal perito è il risultato di un'analisi comparativa con immobili simili. Per interpretarla correttamente:

• Analizza il metodo di stima: Verifica quale metodo è stato utilizzato (comparativo, reddituale, analitico) e su quali parametri si basa.
• Esamina i comparabili: Controlla quali immobili sono stati utilizzati come termine di paragone e valuta se sono effettivamente comparabili per caratteristiche, ubicazione, stato di manutenzione.
• Verifica la data: Considera quando è stata effettuata la stima. Se sono passati diversi anni, i valori di mercato potrebbero essere cambiati significativamente.
• Controlla le detrazioni: Osserva se sono stati applicati correttamente coefficienti di riduzione per tenere conto di elementi negativi (es. stato di manutenzione, irregolarità urbanistiche, occupazione).
• Fai una valutazione indipendente: Se possibile, confronta la stima con altre fonti (agenzie immobiliari, osservatori del mercato immobiliare) per verificarne la congruità.

Ricorda che il prezzo base d'asta è generalmente determinato sulla base della stima del perito, ma potrebbe essere stato ribassato in caso di aste precedenti andate deserte.

La sezione dedicata agli oneri e vincoli può rivelare limitazioni significative:

• Spese condominiali: Verifica l'ammontare delle spese condominiali insolute, tenendo presente che l'aggiudicatario è tenuto a pagare quelle relative all'anno in corso e a quello precedente.
• Vincoli storici o paesaggistici: Questi possono limitare significativamente le possibilità di modifica o ristrutturazione dell'immobile.
• Servitù: Controlla eventuali servitù (es. passaggio, acquedotto, elettrodotto) che potrebbero limitare il godimento pieno della proprietà.
• Diritti di terzi: Verifica se esistono diritti di terzi (es. diritti di prelazione, usufrutto, abitazione) che possono influire sulla piena disponibilità dell'immobile.
• IMU e TARI: Controlla se ci sono informazioni su imposte arretrate che potrebbero rimanere a carico dell'aggiudicatario.

Questi elementi possono avere un impatto significativo sul valore effettivo dell'immobile e sulle possibilità di utilizzo futuro.

Gli allegati contengono spesso informazioni preziose che possono non essere evidenziate nel testo principale:

• Documentazione fotografica: Esamina attentamente le foto per valutare lo stato di conservazione, la qualità delle finiture, eventuali problematiche visibili (es. umidità, crepe).
• Planimetrie: Confronta le planimetrie catastali con eventuali rilievi dello stato di fatto per identificare difformità non esplicitamente menzionate nel testo.
• Certificazioni: Verifica la presenza e validità di certificazioni importanti (es. certificato di agibilità, certificazione energetica, dichiarazioni di conformità degli impianti).
• Estratti di PRG: Controlla la destinazione urbanistica dell'area e eventuali vincoli di piano regolatore che potrebbero limitare l'utilizzo o lo sviluppo futuro.
• Documentazione condominiale: Se disponibile, esamina regolamenti condominiali, delibere recenti e rendiconti per valutare la gestione e le potenziali spese future.

Spesso è negli allegati che si trovano gli elementi più significativi per una valutazione approfondita dell'immobile.