Il mondo delle aste giudiziarie è caratterizzato da un linguaggio tecnico specifico che può risultare ostico per i non addetti ai lavori. Questo glossario raccoglie e spiega in modo semplice e chiaro i termini più comuni utilizzati nelle procedure di vendita giudiziaria, per aiutarti a orientarti con maggiore sicurezza.
A
Aggiudicatario
Soggetto che si è aggiudicato il bene all'asta, avendo presentato l'offerta più alta. L'aggiudicatario diventa proprietario del bene solo dopo il versamento del saldo prezzo e l'emissione del decreto di trasferimento.
Aggiudicazione
Atto con cui il giudice o il professionista delegato assegna il bene al miglior offerente al termine dell'asta. L'aggiudicazione è provvisoria fino al pagamento del saldo prezzo.
Asta deserta
Asta in cui non è stata presentata alcuna offerta valida. In caso di asta deserta, generalmente viene fissata una nuova vendita con un prezzo base ribassato.
Asta telematica
Modalità di vendita che si svolge attraverso piattaforme informatiche, senza necessità di presenza fisica in tribunale. Può essere sincrona (tutti i partecipanti sono connessi contemporaneamente), asincrona (offerte in un arco temporale definito) o mista (possibilità di partecipare sia online che in presenza).
Avviso di vendita
Documento ufficiale che contiene tutte le informazioni sulla vendita: descrizione del bene, prezzo base, offerta minima, data e modalità di presentazione delle offerte, data dell'asta, modalità di pagamento. Viene pubblicato sul Portale delle Vendite Pubbliche e attraverso altri canali.
B
Base d'asta
Prezzo iniziale dal quale parte la vendita, stabilito dal giudice o dal professionista delegato sulla base della perizia di stima. In caso di aste deserte, la base d'asta può essere progressivamente ridotta.
C
Cancelliere
Funzionario del tribunale che assiste il giudice nella redazione dei verbali e nella gestione dei documenti relativi alla procedura.
Cancellazione delle formalità pregiudizievoli
Procedura con cui vengono eliminate dai registri immobiliari le iscrizioni relative a ipoteche, pignoramenti e altri vincoli gravanti sull'immobile. La cancellazione avviene con il decreto di trasferimento.
Cauzione
Somma di denaro (generalmente pari al 10-20% del prezzo offerto) che deve essere versata per partecipare all'asta. Serve come garanzia della serietà dell'offerta. Viene restituita in caso di mancata aggiudicazione, mentre viene trattenuta come multa in caso di inadempimento dell'aggiudicatario.
Creditore procedente
Soggetto che ha avviato la procedura esecutiva o concorsuale per recuperare il proprio credito. Nelle esecuzioni immobiliari, è colui che ha chiesto il pignoramento dell'immobile.
Custode giudiziario
Soggetto (spesso un professionista) nominato dal giudice per amministrare e custodire il bene durante la procedura. È responsabile delle visite dell'immobile e, nei casi previsti, della sua liberazione.
D
Debitore esecutato
Soggetto contro il quale è stata avviata la procedura esecutiva e il cui bene viene messo all'asta per soddisfare i creditori. Non può partecipare all'asta del proprio bene.
Decreto di trasferimento
Provvedimento emesso dal giudice dopo il versamento del saldo prezzo, che trasferisce formalmente la proprietà del bene all'aggiudicatario. È l'atto che sostituisce l'atto di compravendita nelle vendite giudiziarie.
Delega delle operazioni di vendita
Atto con cui il giudice affida a un professionista (notaio, avvocato, commercialista) lo svolgimento delle operazioni di vendita, mantenendo la supervisione sulla procedura.
E
Esecuzione forzata
Procedura con cui si attua coattivamente il diritto di un creditore rimasto insoddisfatto, mediante l'espropriazione dei beni del debitore. Le esecuzioni possono essere mobiliari (su beni mobili) o immobiliari (su beni immobili).
Esecuzione immobiliare
Procedura esecutiva che ha ad oggetto beni immobili. Inizia con il pignoramento e si conclude con la vendita dell'immobile e la distribuzione del ricavato tra i creditori.
Esperto stimatore
Professionista (architetto, ingegnere, geometra, agronomo) incaricato dal giudice di redigere la perizia di stima del bene in vendita, descrivendone le caratteristiche e determinandone il valore di mercato.
F
Fallimento (ora Liquidazione giudiziale)
Procedura concorsuale che riguarda l'imprenditore commerciale in stato di insolvenza. Con l'entrata in vigore del Codice della Crisi d'Impresa e dell'Insolvenza, il termine "fallimento" è stato sostituito da "liquidazione giudiziale".
Fondo spese
Somma che il creditore procedente deve versare all'inizio della procedura per coprire le spese iniziali (pubblicità, perizia, ecc.). Verrà recuperata al momento della distribuzione del ricavato della vendita.
G
Gestore della vendita telematica
Soggetto autorizzato dal Ministero della Giustizia a gestire le vendite telematiche tramite piattaforme informatiche specifiche.
Giudice dell'esecuzione
Magistrato che sovrintende alla procedura esecutiva, emana i provvedimenti necessari e risolve le eventuali controversie.
Giudice delegato
Magistrato che sovrintende alle procedure concorsuali (fallimento, concordato preventivo, ecc.), autorizzando gli atti di straordinaria amministrazione e le vendite.
I
Immobile libero/occupato
Indica lo stato di occupazione dell'immobile: libero significa che è vuoto o sarà liberato prima della consegna; occupato significa che è abitato dal debitore o da terzi con o senza titolo.
Intervento
Atto con cui un creditore, diverso da quello che ha iniziato l'esecuzione, partecipa alla procedura per ottenere soddisfazione del proprio credito dal ricavato della vendita.
Ipoteca
Diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore, in caso di inadempimento del debitore, la possibilità di espropriare il bene ipotecato e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita.
L
Liberazione dell'immobile
Procedura con cui il custode giudiziario, su ordine del giudice, rende libero l'immobile dai suoi occupanti, consentendo all'aggiudicatario di entrarne in possesso.
Liquidazione giudiziale
Procedura che ha sostituito il fallimento con l'entrata in vigore del Codice della Crisi d'Impresa e dell'Insolvenza. Si applica all'imprenditore in stato di insolvenza e prevede la liquidazione del suo patrimonio per soddisfare i creditori.
Lotto
Unità di vendita all'asta. Un immobile può essere venduto come lotto unico o suddiviso in più lotti (es. appartamento e garage separati).
M
Mandato a vendere
Nelle procedure concorsuali, autorizzazione che il giudice delegato concede al curatore per procedere alla vendita dei beni del fallito.
O
Offerta
Proposta di acquisto presentata da un potenziale acquirente per partecipare all'asta. Deve rispettare precise formalità e essere accompagnata dalla cauzione.
Offerta in aumento
Offerta superiore a quella già presentata, effettuata durante la gara tra più offerenti. L'importo minimo dell'aumento è stabilito nell'avviso di vendita.
Offerta minima
Importo minimo con cui è possibile partecipare all'asta, generalmente pari al 75% del prezzo base.
Ordinanza di vendita
Provvedimento con cui il giudice dispone la vendita del bene pignorato, stabilendone modalità, tempi e condizioni.
P
PEC (Posta Elettronica Certificata)
Sistema di posta elettronica che fornisce al mittente documentazione elettronica, con valenza legale, attestante l'invio e la consegna di documenti informatici. È necessaria per partecipare alle aste telematiche.
Perizia di stima
Relazione tecnica redatta dall'esperto stimatore nominato dal giudice, che descrive dettagliatamente il bene in vendita e ne determina il valore di mercato.
Pignoramento
Atto con cui inizia l'esecuzione forzata, che vincola i beni del debitore alla soddisfazione del credito. Il pignoramento immobiliare viene trascritto nei registri immobiliari.
Portale delle Vendite Pubbliche
Portale ufficiale del Ministero della Giustizia (pvp.giustizia.it) sul quale vengono pubblicati tutti gli avvisi di vendita giudiziaria. Dal 2018, la pubblicazione su questo portale è obbligatoria.
Precetto
Atto con cui il creditore intima al debitore di adempiere l'obbligazione risultante dal titolo esecutivo entro un termine (non inferiore a 10 giorni), con l'avvertimento che, in mancanza, si procederà ad esecuzione forzata.
Prezzo base
Valore di partenza dell'asta, determinato dal giudice sulla base della perizia di stima. In caso di aste deserte, il prezzo base può essere progressivamente ribassato.
Procedure concorsuali
Procedure che coinvolgono l'intero patrimonio di un soggetto in stato di insolvenza e tutti i suoi creditori. Includono la liquidazione giudiziale (ex fallimento), il concordato preventivo, la liquidazione coatta amministrativa e altre.
Professionista delegato
Notaio, avvocato o commercialista incaricato dal giudice di svolgere le operazioni di vendita al suo posto. È responsabile della redazione dell'avviso di vendita, della ricezione delle offerte, dello svolgimento dell'asta e della predisposizione del decreto di trasferimento.
Progetto di distribuzione
Documento che stabilisce come verrà distribuito il ricavato della vendita tra i vari creditori, secondo l'ordine delle cause di prelazione (privilegi, ipoteche, ecc.).
R
Rateizzazione
Possibilità, prevista in alcune procedure, di pagare il saldo prezzo in più rate. Non è sempre consentita e deve essere specificamente autorizzata dal giudice.
Relazione notarile ipocatastale
Documento redatto da un notaio che certifica la situazione ipotecaria e catastale dell'immobile, evidenziando tutti i vincoli e le trascrizioni che lo riguardano negli ultimi 20 anni.
Rilancio
Offerta superiore a quella già presentata, effettuata durante la gara tra più offerenti. L'importo minimo del rilancio è stabilito nell'avviso di vendita.
Rinvio d'asta
Decisione del giudice o del professionista delegato di posticipare l'asta a una data successiva, per motivi tecnici o procedurali.
S
Saldo prezzo
Somma che l'aggiudicatario deve versare entro il termine stabilito nell'avviso di vendita (generalmente tra 60 e 120 giorni) per completare il pagamento del prezzo di aggiudicazione, al netto della cauzione già versata.
Sovraindebitamento
Situazione di perdurante squilibrio tra le obbligazioni assunte e il patrimonio liquidabile per farvi fronte, che determina la rilevante difficoltà di adempiere le proprie obbligazioni.
Sospensione dell'esecuzione
Interruzione temporanea della procedura esecutiva, disposta dal giudice d'ufficio o su richiesta delle parti per specifici motivi previsti dalla legge.
T
Titolo esecutivo
Documento che consente al creditore di procedere ad esecuzione forzata. Può essere una sentenza, un decreto ingiuntivo, un atto pubblico, una cambiale, un assegno bancario, ecc.
Trascrizione
Formalità con cui si rendono pubblici determinati atti relativi a beni immobili o mobili registrati. La trascrizione avviene presso i registri immobiliari tenuti dall'Agenzia delle Entrate.
Tribunale fallimentare
Sezione del tribunale competente per le procedure concorsuali (fallimenti, concordati preventivi, ecc.).
V
Vendita con incanto
Modalità di vendita in cui gli offerenti partecipano a una gara pubblica con rilanci successivi a partire dal prezzo base. È una modalità ormai poco utilizzata.
Vendita competitiva
Modalità di vendita tipica delle procedure concorsuali, che garantisce la massima informazione e partecipazione degli interessati, la trasparenza e l'allineamento con i valori di mercato.
Vendita senza incanto
Modalità di vendita in cui gli interessati presentano offerte in busta chiusa, e solo in caso di più offerte valide si procede a una gara tra gli offerenti. È la modalità attualmente preferita dalla legge.
Vendita telematica
Vendita che si svolge tramite piattaforme informatiche, senza necessità di presenza fisica in tribunale. Può essere sincrona, asincrona o mista.
Visita dell'immobile
Possibilità, garantita dalla legge, di visitare l'immobile in vendita prima dell'asta. La visita va richiesta al custode giudiziario o tramite il Portale delle Vendite Pubbliche.