Glossario delle aste

Aggiudicatario

Soggetto che si è aggiudicato il bene all'asta, avendo presentato l'offerta più alta. L'aggiudicatario diventa proprietario del bene solo dopo il versamento del saldo prezzo e l'emissione del decreto di trasferimento.

Aggiudicazione

Atto con cui il giudice o il professionista delegato assegna il bene al miglior offerente al termine dell'asta. L'aggiudicazione è provvisoria fino al pagamento del saldo prezzo.

Asta deserta

Asta in cui non è stata presentata alcuna offerta valida. In caso di asta deserta, generalmente viene fissata una nuova vendita con un prezzo base ribassato.

Asta telematica

Modalità di vendita che si svolge attraverso piattaforme informatiche, senza necessità di presenza fisica in tribunale. Può essere sincrona, asincrona o mista.

Avviso di vendita

Documento ufficiale che contiene tutte le informazioni sulla vendita: descrizione del bene, prezzo base, offerta minima, data e modalità di presentazione delle offerte, data dell'asta, modalità di pagamento.

Base d'asta

Prezzo iniziale dal quale parte la vendita, stabilito dal giudice o dal professionista delegato sulla base della perizia di stima. In caso di aste deserte, la base d'asta può essere progressivamente ridotta.

Cancelliere

Funzionario del tribunale che assiste il giudice nella redazione dei verbali e nella gestione dei documenti relativi alla procedura.

Cancellazione delle formalità pregiudizievoli

Procedura con cui vengono eliminate dai registri immobiliari le iscrizioni relative a ipoteche, pignoramenti e altri vincoli gravanti sull'immobile. La cancellazione avviene con il decreto di trasferimento.

Cauzione

Somma di denaro (generalmente pari al 10-20% del prezzo offerto) che deve essere versata per partecipare all'asta. Serve come garanzia della serietà dell'offerta.

Creditore procedente

Soggetto che ha avviato la procedura esecutiva o concorsuale per recuperare il proprio credito. Nelle esecuzioni immobiliari, è colui che ha chiesto il pignoramento dell'immobile.

Custode giudiziario

Soggetto (spesso un professionista) nominato dal giudice per amministrare e custodire il bene durante la procedura. È responsabile delle visite dell'immobile e, nei casi previsti, della sua liberazione.

Debitore esecutato

Soggetto contro il quale è stata avviata la procedura esecutiva e il cui bene viene messo all'asta per soddisfare i creditori. Non può partecipare all'asta del proprio bene.

Decreto di trasferimento

Provvedimento emesso dal giudice dopo il versamento del saldo prezzo, che trasferisce formalmente la proprietà del bene all'aggiudicatario. È l'atto che sostituisce l'atto di compravendita nelle vendite giudiziarie.

Delega delle operazioni di vendita

Atto con cui il giudice affida a un professionista (notaio, avvocato, commercialista) lo svolgimento delle operazioni di vendita, mantenendo la supervisione sulla procedura.

Esecuzione forzata

Procedura con cui si attua coattivamente il diritto di un creditore rimasto insoddisfatto, mediante l'espropriazione dei beni del debitore.

Esecuzione immobiliare

Procedura esecutiva che ha ad oggetto beni immobili. Inizia con il pignoramento e si conclude con la vendita dell'immobile e la distribuzione del ricavato tra i creditori.

Esperto stimatore

Professionista (architetto, ingegnere, geometra, agronomo) incaricato dal giudice di redigere la perizia di stima del bene in vendita, descrivendone le caratteristiche e determinandone il valore di mercato.

Fallimento (ora Liquidazione giudiziale)

Procedura concorsuale che riguarda l'imprenditore commerciale in stato di insolvenza. Con l'entrata in vigore del Codice della Crisi d'Impresa e dell'Insolvenza, il termine «fallimento» è stato sostituito da «liquidazione giudiziale».

Fondo spese

Somma che il creditore procedente deve versare all'inizio della procedura per coprire le spese iniziali (pubblicità, perizia, ecc.). Verrà recuperata al momento della distribuzione del ricavato della vendita.

Gestore della vendita telematica

Soggetto autorizzato dal Ministero della Giustizia a gestire le vendite telematiche tramite piattaforme informatiche specifiche.

Giudice dell'esecuzione

Magistrato che sovrintende alla procedura esecutiva, emana i provvedimenti necessari e risolve le eventuali controversie.

Giudice delegato

Magistrato che sovrintende alle procedure concorsuali (fallimento, concordato preventivo, ecc.), autorizzando gli atti di straordinaria amministrazione e le vendite.

Immobile libero/occupato

Indica lo stato di occupazione dell'immobile: libero significa che è vuoto o sarà liberato prima della consegna; occupato significa che è abitato dal debitore o da terzi con o senza titolo.

Intervento

Atto con cui un creditore, diverso da quello che ha iniziato l'esecuzione, partecipa alla procedura per ottenere soddisfazione del proprio credito dal ricavato della vendita.

Ipoteca

Diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore, in caso di inadempimento del debitore, la possibilità di espropriare il bene ipotecato e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita.

Liberazione dell'immobile

Procedura con cui il custode giudiziario, su ordine del giudice, rende libero l'immobile dai suoi occupanti, consentendo all'aggiudicatario di entrarne in possesso.

Liquidazione giudiziale

Procedura che ha sostituito il fallimento con l'entrata in vigore del Codice della Crisi d'Impresa e dell'Insolvenza.

Lotto

Unità di vendita all'asta. Un immobile può essere venduto come lotto unico o suddiviso in più lotti.

Mandato a vendere

Nelle procedure concorsuali, autorizzazione che il giudice delegato concede al curatore per procedere alla vendita dei beni del fallito.

Offerta

Proposta di acquisto presentata da un potenziale acquirente per partecipare all'asta. Deve rispettare precise formalità e essere accompagnata dalla cauzione.

Offerta in aumento

Offerta superiore a quella già presentata, effettuata durante la gara tra più offerenti. L'importo minimo dell'aumento è stabilito nell'avviso di vendita.

Offerta minima

Importo minimo con cui è possibile partecipare all'asta, generalmente pari al 75% del prezzo base.

Ordinanza di vendita

Provvedimento con cui il giudice dispone la vendita del bene pignorato, stabilendone modalità, tempi e condizioni.

PEC (Posta Elettronica Certificata)

Sistema di posta elettronica che fornisce al mittente documentazione elettronica, con valenza legale, attestante l'invio e la consegna di documenti informatici. È necessaria per partecipare alle aste telematiche.

Perizia di stima

Relazione tecnica redatta dall'esperto stimatore nominato dal giudice, che descrive dettagliatamente il bene in vendita e ne determina il valore di mercato.

Pignoramento

Atto con cui inizia l'esecuzione forzata, che vincola i beni del debitore alla soddisfazione del credito. Il pignoramento immobiliare viene trascritto nei registri immobiliari.

Portale delle Vendite Pubbliche

Portale ufficiale del Ministero della Giustizia (pvp.giustizia.it) sul quale vengono pubblicati tutti gli avvisi di vendita giudiziaria. Dal 2018, la pubblicazione su questo portale è obbligatoria.

Precetto

Atto con cui il creditore intima al debitore di adempiere l'obbligazione risultante dal titolo esecutivo entro un termine non inferiore a 10 giorni.

Prezzo base

Valore di partenza dell'asta, determinato dal giudice sulla base della perizia di stima. In caso di aste deserte, il prezzo base può essere progressivamente ribassato.

Procedure concorsuali

Procedure che coinvolgono l'intero patrimonio di un soggetto in stato di insolvenza e tutti i suoi creditori.

Professionista delegato

Notaio, avvocato o commercialista incaricato dal giudice di svolgere le operazioni di vendita al suo posto.

Progetto di distribuzione

Documento che stabilisce come verrà distribuito il ricavato della vendita tra i vari creditori, secondo l'ordine delle cause di prelazione.

Rateizzazione

Possibilità, prevista in alcune procedure, di pagare il saldo prezzo in più rate. Non è sempre consentita e deve essere specificamente autorizzata dal giudice.

Relazione notarile ipocatastale

Documento redatto da un notaio che certifica la situazione ipotecaria e catastale dell'immobile, evidenziando tutti i vincoli e le trascrizioni che lo riguardano negli ultimi 20 anni.

Rilancio

Offerta superiore a quella già presentata, effettuata durante la gara tra più offerenti. L'importo minimo del rilancio è stabilito nell'avviso di vendita.

Rinvio d'asta

Decisione del giudice o del professionista delegato di posticipare l'asta a una data successiva, per motivi tecnici o procedurali.

Saldo prezzo

Somma che l'aggiudicatario deve versare entro il termine stabilito nell'avviso di vendita (generalmente tra 60 e 120 giorni) per completare il pagamento del prezzo di aggiudicazione.

Sovraindebitamento

Situazione di perdurante squilibrio tra le obbligazioni assunte e il patrimonio liquidabile per farvi fronte.

Sospensione dell'esecuzione

Interruzione temporanea della procedura esecutiva, disposta dal giudice d'ufficio o su richiesta delle parti per specifici motivi previsti dalla legge.

Titolo esecutivo

Documento che consente al creditore di procedere ad esecuzione forzata. Può essere una sentenza, un decreto ingiuntivo, un atto pubblico, una cambiale, un assegno bancario.

Trascrizione

Formalità con cui si rendono pubblici determinati atti relativi a beni immobili o mobili registrati. La trascrizione avviene presso i registri immobiliari tenuti dall'Agenzia delle Entrate.

Tribunale fallimentare

Sezione del tribunale competente per le procedure concorsuali (fallimenti, concordati preventivi, ecc.).

Vendita con incanto

Modalità di vendita in cui gli offerenti partecipano a una gara pubblica con rilanci successivi a partire dal prezzo base. È una modalità ormai poco utilizzata.

Vendita competitiva

Modalità di vendita tipica delle procedure concorsuali, che garantisce la massima informazione e partecipazione degli interessati, la trasparenza e l'allineamento con i valori di mercato.

Vendita senza incanto

Modalità di vendita in cui gli interessati presentano offerte in busta chiusa, e solo in caso di più offerte valide si procede a una gara tra gli offerenti.

Vendita telematica

Vendita che si svolge tramite piattaforme informatiche, senza necessità di presenza fisica in tribunale.

Visita dell'immobile

Possibilità, garantita dalla legge, di visitare l'immobile in vendita prima dell'asta. La visita va richiesta al custode giudiziario o tramite il Portale delle Vendite Pubbliche.